Klasyfikacja kredytów hipotecznych w polskim sektorze bankowym

Kredyty hipoteczne w polskim systemie bankowym mogą być dzielone i ewidencjonowane według różnych kryteriów i przekrojów, jednak najważniejsze z nich dotyczą przede wszystkim: rodzaju waluty, w jakiej udzielany jest kredyt, sposobu oprocentowania, sposobu spłaty zobowiązania, rodzaju rynku nieruchomości będących przedmiotem kredytowania.

Pierwszą klasyfikacją kredytów hipotecznych jest ich podział ze względu na walutę, w jakiej kredytobiorca chce zaciągnąć zobowiązanie wobec banku. Z tego też względu należy wyróżnić kredyty:

  • złotowe,
  • dewizowe,
  • denominowane kursem waluty obcej.

Największą popularnością, jak i udziałem w naszym rynku cieszą się kredyty złotowe oraz denominowane, jednak popyt na dany rodzaj kredytu, czy to złotowy, czy denominowany uzależniony jest od wysokości oprocentowania w wybranej walucie. Bardzo często kredyty hipoteczne denominowane w walucie obcej są dużo tańsze od kredytów złotowych, jednakże charakteryzują się ryzykiem kursowym, które ponosi kredytobiorca. W przypadku, gdy polska waluta się umacnia, to wysokość rat kredytu maleje, natomiast w okresie spadku wartości złotego do waluty obcej, w której denominowany jest kredyt, to wysokość rat kredytu wzrasta. Z tego też względu decydując się na kredyt hipoteczny w obcej walucie, należy wziąć pod uwagę skutki ryzyka kursowego. Wprawdzie wiele banków, które udzielają kredytów hipotecznych, umożliwia ich przewalutowanie, jednak niektóre z nich mogą pobierać za tę czynność dodatkowe opłaty.

Aby przewalutować kredyt kredytobiorca jest zobowiązany złożyć w banku odpowiedni wniosek, co wiąże się z faktem, iż kredytodawca wymaga przedłożenia nowego zaświadczenia o zarobkach i zatrudnieniu, w celu sprawdzenia zdolności kredytowej. Po pozytywnym rozpatrzeniu wniosku kredytobiorca musi zapłacić prowizję za zmianę waluty kredytu, o ile taka opłata jest pobierana. Zmiana waluty kredytu odbywa się zazwyczaj w dniu płatności raty kredytu, a przy przeliczaniu zadłużenia na złotówki bank ustala wysokość kredytu według kursu sprzedaży, a więc tego wyższego. Bank wówczas wydaje kredytobiorcy nowy harmonogram spłat i od tej chwili zadłużenie jest spłacane w nowej walucie.

Kolejnym kryterium podziału kredytów hipotecznych jest sposób ich oprocentowania. Można, zatem wyróżnić kredyty o: zmiennym oprocentowaniu, stałym oprocentowaniu. Dosyć istotny jest fakt, iż rodzaj zastosowanego oprocentowania kredytu związany jest z długością okresu, na jaki kredyt został udzielony. Zdaniem ekspertów specjalizujących się na rynku nieruchomości mieszkaniowych należałoby dążyć do tego, aby oprocentowanie kredytu mieszkaniowego było stałe w całym okresie trwania umowy, gdyż ułatwiłoby to kredytobiorcy planowanie jego wydatków, a tym samym zwiększyłoby jego wiarygodność. W sytuacji, gdy gospodarka danego kraju jest ustabilizowana to ryzyko zmiany stopy procentowej wywołane sytuacją kapitałową lub inflacją jest dla banków, które kredytują nieruchomości w dużym stopniu przewidywalne, w związku, z czym istnieje możliwość zastosowania stałej stopy procentowej. Natomiast w krajach, które charakteryzują się mniejszą stabilizacją gospodarki, oferowane są prawie wyłącznie kredyty hipoteczne o zmiennej stopie. Stałe oprocentowanie, jeżeli jest wykorzystywane, to tylko w przypadku krótkich okresów kredytowania.

Następnym kryterium klasyfikacji kredytów hipotecznych jest sposób spłaty zobowiązania, dlatego też wyodrębniono: kredyty spłacane w ratach malejących, kredyty spłacane w ratach równych (annuitetowych). Kredyty hipoteczne w ratach malejących przeznaczone są przede wszystkim dla kredytobiorców, którzy uzyskują wysokie dochody, ponieważ na początku okresu spłaty kredytu miesięczne raty kredytu są najwyższe. W miarę upływu czasu zmniejsza się kapitał i spada kwota naliczanych odsetek, dlatego też miesięczna rata maleje. Natomiast kredyty spłacane w ratach annuitetowych wyznaczają identyczne, miesięczne obciążenie dłużnika w całym okresie kredytowania. Z tego też względu ten rodzaj kredytu przeznaczony jest dla kredytobiorców o niższych dochodach.

Ostatnim kryterium podziału kredytów hipotecznych jest rodzaj rynku nieruchomości będących przedmiotem kredytowania. Według tego kryterium można wyróżnić:

  • kredyt budowlano-hipoteczny
  • kredyt hipoteczny
  • pożyczkę hipoteczną.

Pierwszym wyróżnionym rodzajem kredytu jest kredyt budowlano-hipoteczny, którego przeznaczeniem jest finansowanie pierwotnego rynku nieruchomości. Kredyt ten bardzo często nazywany jest kredytem budowlanym, gdyż służy on głównie do budowy nieruchomości budynkowych i lokalowych oraz do finansowania naniesień budowlanych na nieruchomości gruntowej.

Kredyt budowlano-hipoteczny posiada dwie fazy. Pierwsza faza nazywana budowlaną jest dosyć krótka i trwa zazwyczaj, w zależności od danego zadania budowlanego, do około 3 lat. Natomiast druga faza zwana hipoteczną jest dłuższa i może trwać około 30-50 lat w przypadku kredytu mieszkaniowego lub 10-15 lat w przypadku kredytu na ruchomości komercyjne. Rozpoczęcie fazy hipotecznej następuje w chwili uzyskania przez kredytobiorcę pozwolenia na użytkowanie kredytowanej nieruchomości lub w momencie zawiadomienia o zakończeniu budowy.

W pierwszej fazie kredytobiorca płaci wierzycielowi jedynie raty odsetkowe, natomiast wraz z rozpoczęciem drugiej fazy następuje spłata rat kapitałowych. Dosyć często podkreśla się, że omawiany powyżej rodzaj kredytu jest produktem, który charakteryzuje się podwyższonym ryzykiem kredytowym ze względu na jego pierwszą fazę. Z punktu widzenia banków, faza budowlana kreuje bowiem kilka dodatkowych ryzyk, które nie występują w drugiej fazie. Chodzi tutaj głównie o ryzyko nieukończenia bądź też opóźnienia budowy oraz ryzyko nieosiągnięcia przez nieruchomość wartości, która została przyjęta w celu zabezpieczenia hipotecznego kredytu. Może się wtedy okazać, iż zabezpieczenie udzielonego klientowi kredytu nie będzie wystarczające. Z tego też względu banki stosują często dużo wyższe oprocentowanie w fazie budowlanej, aby w jak największym stopniu zminimalizować zaprezentowane powyżej dodatkowe ryzyka.

Drugim wspomnianym powyżej kredytem jest kredyt hipoteczny, który przeznaczony jest do finansowania wtórnego rynku nieruchomości. Charakteryzuje się on długiem okresem kredytowania, który od 2014 roku nie może przekraczać 35 lat. Może on z reguły zostać wykorzystany na dwa cele. Pierwszym z nich jest wykończenie, zakup czy remont nieruchomości natomiast drugim finansowanie poniesionych wcześniej nakładów na wybudowanie nieruchomości. Ustalenie wysokości kredytu hipotecznego w przypadku pierwszego celu nie stanowi większego problemu, gdyż jest ona określona w odpowiedniej proporcji do oszacowanych przez kredytodawcę lub też rzeczoznawcę majątkowego wartości nieruchomości, która ma zostać sfinansowana oraz koszty inwestycji.

Natomiast w przypadku drugiego celu określenie wysokości kredytu jest dużo trudniejsze. W tym przypadku banki dążą do oszacowania wartości poniesionych nakładów, które stanowią bazę do ustalenia wysokości kredytu na podstawie rachunków złożonych przez klienta, które dokumentują wydatkowane koszty.

Ostatnim z wymienionych produktów bankowych jest pożyczka hipoteczna, która zgodnie ze swoją istotą może zostać wykorzystana na dowolny cel, jednakże jej prawnym zabezpieczeniem jest hipoteka na nieruchomości, co w znaczący sposób odróżnia ją od zwykłej pożyczki. Pożyczka hipoteczna obarczona jest największym ryzykiem, dużo wyższym niż kredyt budowlano-hipoteczny i hipoteczny, co wiąże się z faktem, iż nieregularność jej obsługi przez dłużników jest najwyższa. Wartość nieregularnych pożyczek hipotecznych a w związku z tym i wartość utworzonych rezerw, które są z nimi związane, rośnie znacznie szybciej niż w przypadku bezpiecznych kredytów, które finansują nieruchomości. Spowodowane jest to przede wszystkim brakiem kontroli banku nad sposobem, w jaki wydatkowane są pożyczone środki, co oznacza, iż muszą one dążyć do ograniczania tego ryzyka głównie poprzez ograniczanie wysokości udzielanej pożyczki w stosunku do wartości nieruchomości stanowiącej jej zabezpieczenie.